Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образование земельных участков / порядок формирования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одним из неоднозначных моментов будет вариант, когда ЗУ необходимо формировать под многоквартирными домами. Ведь одно дело, когда это, например, три смежных дачных участка или один большой надел (хоть сельскохозяйственного, хоть несельскохозяйственного назначения), и совсем другое, если на земле стоит многоквартирный дом. Даже если он не многоэтажный, а, например, одноэтажный с тремя квартирами. Тут нужен небольшой анализ.
Способы образования земельных участков
Если ранее границы участка были сформированы, но имеется необходимость в корректировке, образование земельных участков возможно следующим путем:
- Раздел земельного участка — образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Исходный земельный участок будет снят с кадастровго учета после подтверждения прав на образуемые участки.
- Выдел земельного участка — осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах.
- Объединение земельных участков — образуется один земельный участок, а существование смежных земельных участков прекращается.
- Перераспределение земельных участков — несколько других смежных земельных участков, и существование первоначальных смежных земельных участков прекращается.
Если исходные земельные участки стоят на кадастровом учете, но границы их не определены согласно действующему законодательству, потребуется сначала провести процедуру уточнения границ земельного участка.
Разъяснение сложных моментов
Одним из неоднозначных моментов будет вариант, когда ЗУ необходимо формировать под многоквартирными домами. Ведь одно дело, когда это, например, три смежных дачных участка или один большой надел (хоть сельскохозяйственного, хоть несельскохозяйственного назначения), и совсем другое, если на земле стоит многоквартирный дом. Даже если он не многоэтажный, а, например, одноэтажный с тремя квартирами. Тут нужен небольшой анализ.
Размеры наделов будут определяться точно в соответствии с Земельным законодательством. Закон о градостроительной деятельности устанавливает, что они будут рассчитываться с оглядкой на фактические объемы землепользования. И конечно же, учитываются правила градостроения. Границы территорий устанавливаются по естественным границам смежных участков, проездам. При этом будут учитываться транспортные системы. Правда, только если это не будет идти вразрез с градостроительным законодательством.
Нормативную площадь территории рассчитывают по указаниям СПЗО — 101 — 98. В формуле учитывается плотность застройки района, сколько в доме этажей, какова транспортная доступность, какая общая площадь всех помещений в доме и другие важные моменты.
Вид целевого назначения и разрешенное использование земельного участка.
Нормативными актами регламентировано множество категорий земель, разделенных по цели использования. Об этом свидетельствует ст. 8 ЗК РФ. Подобное правило актуально для всех видов территорий: зарегистрированных как личная собственность или арендуемых, используемых для сельскохозяйственных нужд или застройщиком.
Исходя из этого, выделяются следующие категории земель:
- для сельскохозяйственного пользования;
- участки поселков;
- места промышленного производства;
- особо охраняемые земли;
- лесные, водные запасы нашей страны.
Исходя из выделенных категорий, устанавливаются и цели эксплуатации имеющихся наделов. Данные сведения прописываются в следующих бумагах:
- федеральные акты;
- кадастр недвижимости РФ;
- различные гражданские договора;
- бумаги, устанавливающие права собственности.
Выдел земельного участка
Выдел земельной доли (долей) допускается в случаях, когда в отношении исходного участка существует право общей долевой собственности. При этом, после выдела образуются один или несколько новых участков. Исходный земельный участок сохраняет свое существование в измененных границах.
На новый участок возникает право собственности лица, подавшего заявление на выдел земельной доли. При этом его право общей долевой собственности на исходный участок прекращается.
Типичным случаем возникновения необходимости в выделе земельной доли является отсутствие согласия дольщиков по использованию общего земельного участка. При отсутствии согласия остальных дольщиков на выдел доли в натуре, заявитель имеет право требования выдела в судебном порядке. Если участок является неделимым и выдел доли в натуре невозможен, заявитель имеет право на выплату ему стоимости доли за счет остальных дольщиков.
Для выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения существуют специфические особенности. В этом случае решение об образовании нового участка путем выдела в счет земельной доли принимает общее собрание участников общей долевой собственности, а если такое решение отсутствует, заявитель имеет право обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания нового участка для последующего выдела.
Размер выделяемой доли определяется в соответствие с данными правоустанавливающих документов на выделяемые доли. Площадь вновь образованного участка в таком случае может быть больше или меньше нормативной, в зависимости от физических и качественных свойств земли. Споры относительно площади вновь образованных участков решаются по соглашению дольщиков исходного участка, а при отсутствии согласия – в судебном порядке.
Выдел из земель государственной или муниципальной собственности не допускается, так как в этом случае у исходных участков отсутствует зарегистрированное право общей долевой собственности. Образование участка из земель государственной или муниципальной собственности осуществляется путем формирования участка в процессе его межевания и кадастрового учета.
4378 В дается перечень требований к образуемым и изменённым земельным участкам, которые предъявляет законодательство.
В кодексе введено понятие максимального и минимального пределов, установленных в отношении земельных площадей.
Максимальный размер – это тот, который не может превышать определенный участок, например, в Московской области не более 15 га.
Минимальный порог – это размер, который определен для участков конкретного назначения, например, для дачных территорий предусмотрена площадь не менее 0,6 га, а для садового участка от 0,4 га (показатели для Московской области). Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: в Москве, в Санкт-Петербурге, по все России.
Звонки принимаются круглосуточно.
В каждом регионе страны предусмотрены индивидуальные показатели. Определение нормативов происходит в первую очередь на основании , а также иных законодательных актов в этой сфере.
Способы формирования земельного участка
ЗК РФ Статья 11.2. Образование земельных участков
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 11.2 ЗК РФ
1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
1.1. Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с настоящей главой.
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 19.07.2011 N 246-ФЗ)
2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также — образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Осуществление государственного кадастрового учета и подготовка документов
При образовании нового участка:
- представитель муниципальных или государственных органов власти ставит свою подпись и печать (если необходимо) на заявлении с просьбой о выделении земли;
- потенциальные собственники или муниципальные службы приглашают геодезистов для измерения сформированной территории;
- геодезисты проводят нужные измерения, которые становятся частью нового межевого дела.
Вновь сформированный участок ставят на кадастровый учет, его наименование и основные данные появляются в государственном реестре недвижимости.
Занесение сведений о сформированном наделе в ГКН (Росреестр) происходит при наличии следующих документов:
- межевого дела, в том числе, акта о формировании границ;
- чертежа нового участка (осуществляют на местности профессиональные картографы);
- акта об установлении межи и знаков (в обязательном порядке присутствуют представители государственных органов власти).
Если все документы составлены правильно, то участок вносят в базу ГКН, а собственнику выдают кадастровый паспорт. Процедура выписки паспорта платная. Физическим лицам придется оплатить 200 рублей, а юр. лицам – 600 рублей.
Способы и порядок формирования
Существует несколько способов формирования участков, и у каждого есть некоторые отличия в порядке. Цели у этой процедуры бывают разными. Это может быть выделение земли под ИЖС или для ведения ЛПХ. Может быть для разделения территории либо для объединения нескольких участков в один. Бывает, что такое мероприятие необходимо для планового перераспределения земель из фонда.
Итак, земельные участки создаются:
- при операциях с уже имеющимися в наличии наделами;
- в случае выделения из зарегистрированных территорий надела;
- когда происходит отделение от земли, которая находится в государственной собственности.
Посмотрим сначала на вариант, когда участок формируется из земель, что находятся в собственности у государства или города. Как же это происходит?
Первичное образование ЗУ происходит по решению соответствующих структур власти. По ситуации, местного или федерального уровня. Основанием для этого будут такие документы:
- Проект межевания, не противоречащий Градостроительному плану.
- Проектные документы, где содержится информация о лесных участках.
- Если отсутствует проект, то необходима утвержденная схема по расположению ЗУ.
На основании проекта по межеванию участки образуются на основе следующих типов земель:
- земли, которая предоставлена для освоения;
- территории, что передана гражданам для ведения садово-огородного хозяйства;
- местности, которая имеет либо региональное, либо федеральное значение;
- зоны, которая уже застроена зданиями.
Далее ситуация с участками, которые выделяются из земель сельскохозяйственного назначения. Из сельскохозяйственных угодий земельная доля выделяется только для определенных целей. Этими целями будут:
- Расширение своего домашнего хозяйства.
- Строительство фермерского подворья.
- Продажа либо же сдача этого участка в аренду.
Если земли с/х назначения общие, то постановление о том, чтобы выделить участок, выносится собранием всех собственников. Таким же образом решается и расположение участка, что собираются выделить. Если это не сделано, тот, в чьей собственности нужная доля, должен будет сообщить о начавшемся процессе всем участникам, и сделать все, чтобы информация появилась в местном печатном СМИ. После по правилам должны пройти торги в виде аукциона.
На то, чтобы опротестовать расположение участка, который планируется выделить, отводится только месяц. Если никаких протестов не поступило, участок считается выделенным.
Формирование земельного участка из государственных или муниципальных земель
Формирование (образование) земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности — это один из способов образования земельных участков, закрепленных в пункте 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ). Предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со статьей 29 ЗК РФ осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления (ОМСУ), обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков. Действующим земельным законодательством предусмотрены различные ситуации, когда возникает необходимость формирования земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это может быть предоставление земельного участка, на котором находятся принадлежащие гражданину (юридическому лицу) здания, строения и сооружения, предоставление земельного участка для строительства, либо для целей не связанных со строительством, и ряд других ситуаций. При этом, вне зависимости от целей предоставления земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до принятия решения о его предоставлении земельный участок должен быть сформирован в установленном порядке. В соответствии с требованиями ЗК РФ проведение работ по формированию земельного участка в обязательном порядке включает в себя:
- выполнение в отношении земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (кадастровых работ);
- осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.
В отличие от случаев образования земельных участков путем трансформации уже существующих участков (раздела, выдела, объединения и перераспределения), при формировании земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности ключевым является вопрос выбора земельного участка, который будет предоставлен гражданину (или юридическому лицу)1.
| Акт выбора ЗУ (пример) |
Результаты выбора земельного участка для строительства оформляются актом о выборе земельного участка, приложением к которому является схема расположения земельного участка (участков) на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (пункт 5 статьи 31 ЗК РФ)2.
Установленные требования
Образование ЗУ путем перераздела, объединения или разделения имеющихся участков должно происходить при строгом соблюдении следующих условий:
- наличие согласия (зафиксированного в письменной форме) всех владельцев и пользователей участков;
- определение категории земель (при отличии целевого назначения исходного и создаваемого участков, необходимо приведение их к одному виду, а затем образование новых ЗУ);
- соблюдение предельно допустимых размеров участков (зависит от расположения участка и его назначения);
- новые ЗУ не должны становиться помехой в использовании имеющихся зданий, строений, мешать эксплуатации территории.
Осуществление государственного кадастрового учета и подготовка документов
При образовании нового участка:
- представитель муниципальных или государственных органов власти ставит свою подпись и печать (если необходимо) на заявлении с просьбой о выделении земли;
- потенциальные собственники или муниципальные службы приглашают геодезистов для измерения сформированной территории;
- геодезисты проводят нужные измерения, которые становятся частью нового межевого дела.
Вновь сформированный участок ставят на кадастровый учет, его наименование и основные данные появляются в государственном реестре недвижимости.
Занесение сведений о сформированном наделе в ГКН (Росреестр) происходит при наличии следующих документов:
- межевого дела, в том числе, акта о формировании границ;
- чертежа нового участка (осуществляют на местности профессиональные картографы);
- акта об установлении межи и знаков (в обязательном порядке присутствуют представители государственных органов власти).
Если все документы составлены правильно, то участок вносят в базу ГКН, а собственнику выдают кадастровый паспорт. Процедура выписки паспорта платная. Физическим лицам придется оплатить 200 рублей, а юр. лицам – 600 рублей.
Оперативное уведомление собственников соседних площадей о проведении кадастровых работ
ФЗ РФ №221-ФЗ обязывает собственника участка, который планируется измерить и сформировать по новому, уведомить о подобном действии владельцев всех соседних наделов. Порядок оперативного уведомления соседей определен в ст. 42.7 ФЗ РФ №221-ФЗ.
Согласно этой статье лицо, заключившее контракт на проведение кадастровых работ, обязано разослать всем соседям уведомление о таковых не позже, чем за 10 дней до появления на его участке геодезистов.
Если работы проводятся по заказу муниципальных органов власти, то информация о них размещается в официальных СМИ, на сайте конкретного ведомства или садового сообщества, на информационных щитах. Извещение должно содержать:
- информацию о субъекте РФ;
- сведения о муниципальном образовании и населенном пункте;
- номер кадастрового квартала (уникален);
- сведений о географическом положении территории, выбранной для проведения работ, а также о ее статусе (к примеру, название лесничества или поселка, номер лесного квартала или номер участка, по которому его можно разыскать на карте);
- адрес и контакты лица, заказавшего измерение участка;
- адрес и контакты исполняющей работы организации;